Propiedad y urbanismo

PROPIEDAD Y UR&ANISMO
POR
GmlMÁN .ALVAREZ DE So'I'oMAYOR
l. Necesidad de una política urbanística coherente -oon los
principios de libertad de la persona y de la sociedad.
Antes de la gran crisis política y económica que está atravesando
España, una de las tareas más importantes y urgentes que tenía ante
sí nuestra patria era la de enunciar
y aplicar una política utbanística
coherente con los principios de libertad de la persona humana y de las
agrupaciones
y cuerpo5 sociales naturales, adecuada a un país que,
geográfica e históricamente,
es parte esencial del Occidente euro-ame­
ricano. La pertenencia a este mundo nos obliga a participar, con el
resto de
los países de ,este área, en la defensa de aquellos principios,
de los cuales
es atributo o signo principal la propiedad privada en
sns múltiples y variadas formas.
En los actuales momentos en que la crisis que se padece afecta
ya, nada menos, que a la propia supervivencia de España como en­
tidad histórica
y polltica, no sabríamos decir cual sería la tarea más
importante y urgente a emprender por los españoles de hoy. Posi­
blemente serán muchos los que piensen que no es lo mós importante,
ahora, el
utbanismo. Pero si, inesperadamente, resultara que esta
actividad
es una de las que con más celo y con mejores resultados
está siendo manipulada
por las fuerzas políticas -no siempre ocul­
tas---que se proponen la neutralización o el aniquilamiento de Es­
paña, como pieza importante de la defensa de Occidente, entonces
resultaría que el urbanismo tendría que volver a ser tema impor­
tante
y de urgente estudio.
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GERMAN ALV AREZ DE SOTO MAYOR
Nuestro esfuerzo en esta dirección estará plenamente justificado
si con él logramos conocer tanto las causas como las consecuencias
de una tal manipulación del urbanismo por quienes persiguen la pa­
ralización
de la coustrucción y de las industrias auxiliares, el incre­
mento del
paro y, al. mismo tiempo, nna grave erosión de _la pro­
piedad qne, como hemos dicho y
sabemos, se encuentra íntimamente
unida al tejido esencial de lo que
llamamos libertad.
Algún día,
y con mejor ocasión, habremos de tratar de este tema,
el del
bloqueo· de una de las más importantes fuentes de riqueza
y de mejora de la calidad de vida, a cargo de los actuales «manipu­
ladores».
TI. El urbanismo y el p~ del desarrollo español en el
período de 1950 a 1970/1975.
Aplazando, pues, el examen a fondo de la manipulación del ur­
banismo
-dararnente manifiesto ya-como instrumento demoledor
de una sociedad que
apenas sabe defenderse y como arma moderna
para
impedir que generaciones más sanas y enérgicas puedan restau­
rar una sociedad cristiana y libre, consideramos necesario trazar a
grandes rasgos la panorámica de lo que fne, en el sector urbanístico,
el desarrollo de España en todos los aspectos al finalizar la Guerra de
Liberación que, posteriormente,
al no haber logrado el bando vencedo<
enraizar su victoria en la totalidad · del ser profundo de España o
al no haber sabido mantenerse siempre
en alto las debidas ejempla­
ridades, viene llamándose, ahora, «guerra civil española», simple­
mente.
Veamos, en esbozo rápido, cómo transcurrió el proceso de des­
arrollo y cuáles fueron las respuestas de los entes públicos ante el
desorden urbanístico, que en cada zona tuvo una iniciación --con
signos incipientes que, al principio, a nadie alarmaron-y que, pos­
teriormente, sufrió una acumulación tumultuosa de errores y desa­
fueros.
Al finalizar nuestra guerra,
durante el primer decenio -y nn
poco
después-, y debido a las inevitables urgencias de la recon~-
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PROPIEDAD Y URBANISMQ
trucción, se realizaron, por todas partes, sin apenas nn planeamiento·
urbanístico previo, bloques de viviendas,
barriadas, fábricas, etx:. Las
grandes ciudades espafiolas ,experimentaron nn rápido crecimiento que
agotó las
zonas de ensanche donde aún existían solares, propiamente
dichos, en los que edificar, .situados en calles pavimentadas y con
suficiente dotación
de servicios, como alumbrado, agua, alcantari­
llado,
etc.
Una vez agotadas estas zonas urbanizadas y en las que existían
ordenanzas de edificación -no siempre respetadas-, comenzó la
utilización de zonas contiguas a los cascos urbanos, en las que fue­
ron apareciendo bloques de viviendas,
alterruíndose con talleres, na­
ves, fábricas, etc., sin plan previo y sin ordenanzas. La urbanización
de estas nuevas zonas llegó mal y tarde. Se aceptó el hecho consu­
mado y el coste de la dotación de servicios
-pavimentación de ca­
lles, enlace de éstas con la red viaria principal, agua, alcantarillado,
etcétera, fue asumido,
las más de las veces, por los Aynntamientos
y, sólo muy raramente, por los promotores -constructores que, una
vez vendidos los pisos o las edificaciones completas, desaparecían
como entes responsables, quedando solo los
nuevos propietarios o in­
quilinos
para cargar, algnnas veces, con la repercusión de la inver­
sión municipal en sus respectivas propiedades que, como «contribu­
ción especial», ponía a cobro cada Ayuntamiento.
El rápido crecimiento de las grandes ciudades, al que siguió el
de
las ciudades menores y hasta el de los pueblos, y que dio lugar
a la ocupación de grandes extensiones de suelo rústico para su de­
dicación a -la edificación, sin que previamente existieran planes ur­
banísticos, ni trazados, ni ordenanzas, fue la causa de una rápida
elevación del valor del suelo rústico próximo a las edificaciones pe­
riféricas urbanas. Este incremento de valor del suelo y la
expec­
tativa de mayor necesidad de suelo para el desarrollo de las ciudades
-que se supuso indefinido-- indujo a muchas personas y entidades
a invertir fuertes reservas dinerarias en la adquisición. de sola.res
-cuando existían-o de suelo rústico próximo a la ciudad, para
explotar tal necesidad de edificación
y re¡lizar grandes beneficios.
Esto
es, la especulación del suelo. &peculación que no es peor que
cualquier otra
-la de los comestibles, por ejemplo-y que surge
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GBRMAN ALV AR,BZ DE SOTO MAYOR
siempre que la oferta de un producto necesario se mantiene por de­
bajo del volumen de la demanda, pero que, en este caso, la especu­
lación del suelo tiene peor prensa que cualquier otra y se atribuye
a
maoipulaciooes de grandes capitalistas, exclusivamente, cuaodo la
realidad es que el capital o los terreooo dedicadoo a las operaciooes
especulativas del suelo, proceden, en su inmensa mayoría, del pe­
queño ahorro o de
pequciias propiedades de infinidad de gentes de
ecooomla modesta. Precisamente, las que eligen correr el gran riesgo
de un error o de una excesiva espera, a cambio de la esperan.za de
un rápido golpe de fortuna, que llegue a tiempo ...
Al final de
la década de los años cincuenta, iniciado ya, a gran
ritmo, nuestro desarrollo, sobrevino el gran
«boom» turístico que dio
lugar a aquella etapa de indescriptible actividad constructora en todo
el litoral peninsular y en nuestras provindas insulares. Si grande fue
la precipitación y la anarquía en
el desarrollo de las ciudades y
pueblos, lo que ocurrió en las fajas litorales por el estímulo de la
int,ensa demanda, no solo nacional, sino extranjera, excedió de cual­
quie?' cálculo y previsión. Y fue, especialmente, en estas zonas abier­
tas, próximas o no a los núcleos urbanos, donde se desató la más
impetuosa corriente de especulación del suelo. Quizás porque el
control
de la edificación fue, aún, más débil que en las ciudades y
porque
la mayor parte de los ayuntamientos que recibieron este alu­
vión carecían de experiencia urbanística y de la debida asistencia
técnica. Aparte de que la brillantez -siquiera aparente>-de algu­
nas realizaciones y la presencia de miles de visitantes de los países de
la Europa rica, nublaron los ánimos y nadie vio más que una ocasión
esplendorosa, y quizás única, de cambiar de vida y de arrumbar pe­
nosos trabajos y escaseces pueblerinas.
&ta primera etapa de desarrollo tumultnoso, tanto en las ciu­
dades como en las nuevas zonas residenciales y turisticas del litoral,
fue
decisiva para hacer cada vez más difícil y más costoso el aplicar
un freno y para persuadir a las gentes de que el futuro podría traer
a todos
muy graves consecuencias, si no se alteraban determinados
hábitos y no se sustituía rápidamente la alegre improvisación -a la.
que tan aficionados son los españoles, aunque no desde siempre--------
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PROPIEDAD Y URBANISMO
por una voluntad más reflexiva y por una mejor disposición a con,.­
partir, a participar y a colaborar.
Por la
im¡mwisaci6n y el desenfreno nos encontramo6, ahora,
donde
· nos encontramoo : Hemos admitido un tal desarrollo porque
se nos ha aparecido como un hermoso árbol espléndidamente flore­
cido, sin advertir que muchos de los frutos y de las flores que nos
ha gustado contemplar y hasta e,chlbir, muy ufanos, procedían de
plantas parásitas enroscadas
en el viejo y nudoso tronco de nuestro
real ser nacional. Es este tronco, aún vivo y prometedor, el que
hemos de cuidar. Pero no siempre supimos hacerlo y, ahora, annque
un poco tarde, hemos de librarlo, mal que nos pese, de
sus bellas
excrecencias parasitarias. Lo malo es que en cnanto
éstas pertenecen
a un orden urbanístico, quienes se nos ofrecen hoy con sus hachas
en
la mano para sanear nuestro tronco, no lo harán, sino que daña­
rán a éste con cortes mortales, peto' manifestando a quien quiera
creerles, que
los hachazos van contra la especulación, contra el des­
orden, contra la corrupción y contra el afán de lucro y el consumis­
mo. Gracias a nuestra improvisación y a nuestra, actualmente, escasa
capacidad para distinguir Jo necesario de lo superfluo, tendremos
que hacer, tardíamente, un
esfuerro roncho mayor del que, normal­
mente, era necesario para ordenar y salvar lo que hemos de con­
servar y crear lo que aún no tenemos. Pero todo por un camino muy
distinto del de quienes hoy blanden el hacha de podar. Por un ca­
mino muy distinto al de éstos, y, por supuesto, sin su ayuda.
ID. La respuesta de los entes públicos ante el desoroen urba­
nístico en el período del desarrollo español.
La polltica urbanística que intentó aplicarse por los órganos ofi­
ciales
competentes, apenas merece llamarse tal, pues s6lo fueron
-durante mucho tiempo-- meros intentos aislados y discontinuos
de crear alguna normativa que apenas
si llegaba a tiempo de evitar
la consumación total de las grandes masas de edificación con que,
mes tras mes, y sin planificación alguna, iban modificando la silueta
de
los núcleoo urbanos, su entorno próximo y el aspecto de campos
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GJ¡RM,AN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
y playas. El fracaso de los. sucesivos intentos de ordenación urbanís­
tica se debió a varios motivos :
1.Q La ausencia de cooperación _y de coordinación entre los dis­
tintos órganos de gobierno que, más o menos directamente, influían
en ·.el-ordenami,ento urbanístico, a. causa de una extendida ignorancia
acerca de la necesidad de tal ordenamiento o porque quienes tenían
la-misión de promoverlo no acertaron con las formas y soluciones
que lo hicieran viable, o porque, aún partiendo de ideas válidas, no
supieron hacerlas asumir a los núcleos de decisión política.
2.2 La ausencia de una conciencia pública generalizada respecto
de los peligros próximos o remotos que para el desarrollo económico
y para d bienestar y la armoniosa convivencia de la población aca­
rrea siempre el desorden urbanístico.
3.2 El monstruosismo arquitect6nico .de las grandes ciudades a
que dio lugar el desmedido
afán de lucro de los promotores inmobi­
liaria.,
en alianza con el papanatismo pueblerino de una buena parte
de. ]as minorías rectoras de la política urbana, produjo efectos explo­
siva. en las ciudades menores y en los pueblos, en .los que los vicios
y .los errores exhibidos por las grandes ciudades fueron adoptados por
aquéllos como aciertos y virtudes que
-según esperaban-.darían
a. tales núcleos urbanos menores una imagen < con. esa mentalidad que con.funde siempre los valores y que toma
lq. grande y lo nuevo por bueno, y lo pequeño y proporcionado por
pobre y
desprecioble.
4.2 Otra causa -quizás la principal-de los fracasos en los
intentos de ordenación urbanística, fue la propia estructura que se
dio a los Planes de Ordenación de ciudades y pueblos.
En efecto, se concibieron éstos como unos proyectos acabados de
cuanto
debía octlfrir en cada núcleo urbano sometido a ordenación.
Se trataroo los Planes como suele hacerse -como debe hacerse­
con los proyectos de edificación o de ordenación de espacios en una
superficie, generalmente reducida, de la que alguien tiene el pleno
dominio y este alguien tiene
la voluntad de realizar dicho plan o pro­
yecto, porque sabe lo que desea y porque dispone de los medios eco­
nómicos necesarios para su realización, en un plazo dado. El pro­
yectista,
en este caso, ha podido conocer los deseos y necesidades del
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PROPIEDAD Y URBANISMO
propietario del suelo, los ha interpi;etado correctamente y ha .for­
ma.do el proyecto, exhaustivamente, con todas las precisiones y do­
cumentos necesarios para su realización. El desarrollo de este pro­
yecto ha sido seguido, en cada fase, por el propietario, quien, al fin,
lo aprueba y lo realiza con la colaboración de quien Jo proyectó,
hasta dar fin a
los trabajos y verificac el abono de la última. partida
de la obra.
Un Plan de Ordenación Territorial
es absolutamente diferente.
En primer lugar, nadie puede definir ni saber todo lo que va a
p45ar en el desarrollo y crecimiento de una ciudad, sea ésta aglo­
merada, como suelen serlo la ma.yor parte de las que nacieron a
lo largo de las distintas civilizaciones, o dispersa y abierta, como lo
son, en gran parte, las nacidas modernamente por circunstancias eco­
nómicas y sociales singulares, como, por ejemplo, las zonas residen.
dales veraniegas y turísticas, ciertos «habitats» extensos y difusos,
como los que se extienden por la zona oriental de. Estados Unidos
de América, etc. Nadie domina la totalidad del territorio a ordenar.
Nadie sabe, «a priori», de dónde ui de quiénes procederán los re­
cursos económicos que impulsarán la constmcción de los barrios, de
los edificios. Ni nadie sabe cuándo habrá de realizarse lo que se
espera que ha de realizarse.
De ahí que nn Plan de Ordenación
no puede consistir ,n un
plano en el que se dibujen vías, parques o manzanas de casas y en
el que se sitúen los edificios más representativos y se indiquen las
zonas de distinta y concreta dedicación. Un Plan no debe ser nnnca
nn plano, un dibujo,
válido. para un largo periodo de años en el
que van
a quedar afectadas las propiedades existentes sin que se
pueda garantizar a los propietarios las compensaciones que les alcan­
zarán por el uso de los terrenoo o por la congelación «sine die» de
los mismos.
Se olvida que el proceso de creación o de desarrollo de una ciu­
dad, así como su desaparición, será siempre un hecho histórico y no
racional, aunque la razón, la inteligencia y la estima.ción, en cada
coyuntura, de lo que mejor sirva a la conveniencia y al bien común,
pueden condicionar -y, de hecho, lo condicionan-el proceso his-
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GERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
tórico de toda ciudad. Pero sin abusar, como podría decirse con
humor.
En una palabra, un
Plan de Ordenación debe ser, ante todo, un
estudio de lo que es, de lo que hay, y de lo que
querernos que haya;
un plan de
accione, sacesivas hacia una meta que sólo pueda fijarse
próxima.
Ha de ser, ante todo, un sisterua de medidas a aplicar
sucesivamente en el tiempo, rectificando frecuentemente las previ­
siones hechas a largo plazo cuando la realidad haya mostrado las
dificultades o las facilidades para marchar en una o en otra
direc­
ción. Un Plan es el enunciado de un propósito ampliamente com­
partido por las fuerzas sociales y por los distintos grupos de inte­
reses, y es, también, un compromiso entre muchos, que podremos per­
feccionar y modificar por mutuo consenso.
Puede comprender muchos o
pocos planos y dibujos y, también,
una serie de normas
para cada etapa, que, de una a otra, tales nor­
mas pueden y
deben cambiar, y pueden llegar a ser, las nuevas, an­
tagónicas ·a las anteriores, precisamente, para cumplir debidamente
los fines propuestos, aunque éstos no varíen.
De ninguna manera puede admitirse que las líneas que el lápiz
de un arquitecto
trazó sobre un plano, en un momento dado y, a
voces, sin consultar con nadie más que consigo mismo, pueda afectar
los intereses y las propiedades de miles de habitantes, para realizar
una ciudad que
por no tener más rakes ni más viabilidad que las
que se encuentran en su imaginación, será siempre una utopía.
Pues bien, aunque parezca imposible, es de esta clase la Política
urbanística que
se ha intentado aplicar en los más esperanzadores
años de nuestro espectacular desarrollo.
No es, por consiguiente, de
extrañar que una tal política haya fracasado una y otra
vez. Pruebas
de ello existen en
todos los Ayuntamientos de España que, a su
tiempo, encargaron sus correspondientes Planes Generales de Orde­
nacióu, hoy totalmente inútiles pero bien archivados, con
sus lujosas
encuadernaciones, en las oficinas
municipales.
5.2 Por último, s6lo nos resta sefialar el último motivo de tanto
fracaso:
La Ley del St1elo. Mientras esta ley permanezca vigente será inútil
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PROPIEDAD Y URBANISMO
todo intento de iniciar un.a política urbanística que produzca los re­
sultados que urgentemente se pra:isan_.
Esta ley configura a los Planes de Ordenación con un contenido
y un.a estructura excesivamente encorsetados y rígidos. Burocratiza
excesivamente todas las operaciones y convierte en imposible o en
ilegal todo intento sano de
creación de ciudad.
Al mantenerse esta ley se incurre en el error de suponer que con
ella quedan resueltos todos los problemas urbanísticos y que basta
someter a todos
-autoridades, propietarios, constructores---al im­
perio de la misma para que desaparezcan el desorden, la anarquía,
la corrupción, etc. Demasiado fácil.
La creación del delito urbanístico -por transgresión de la ley­
pertenece al mundo de lo pintoresco. No sería difícil probar que,
en
muchos casos, la aplicación rigurosa de la Ley del Suelo, daría
lugar a los resultados urbanísticos más catastróficos y a situaciones
realmente penosas
de arbitrariedad e injusticia.
Por
último, conviene destacar de esta ley una particularidad bas­
tante sorprendente: ha
sido pensada como si el único problema ur­
banístico a considerar fuera el fenómeno del crecimiento de la ciu­
dad, fenómeno que se
supone indefinido y que, en el fondo, se pre­
tende amparar y proteger. Se supone, además -suposición que late
a lo
largo de toda su redacción-, que tal fenómeno de crecimiento
de
la ciudad, de necesidad de produéir mas ciudad, ha de tener
lugar, siempre,
en forma concéntrica y radial, por agregación suce­
siva de masas de edificación
periféricas alrededor de un núcleo
central o «casco».
Según el principio informador de esta ley, todo lo que no es
casco urbano, -todo lo que no va a ser, antes o después, casco ur­
bano, es terreno rústico. Pero nada se ha previsto para crear ciudad
no · aglomerada, no concéntrica, en cualquier zona-rústica donde sea
aconsejable -o no sea inconveniente y perjudicial-producir asen­
tamientos humanos nuev06 con buena organización, con edificaciones
abiertas penetradas por la naturaleza y sin masificación.
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GERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
IV. La normativa urbanística y la propiedad del suelo.
En la descripción que acabamos de hacer sobre el proceso de
desarrollo urbanlstico, así como en la expooición de las causas por
las que hubieron de fracasar -según nuestro personal criterio­
sucesivus intentos de ordenación, hemos silenciado el papel o la fun­
ción que, tanto
en la Ley del Suelo como en 105 numero,05 Planes
de Ordenación
que pudimos conocer, fueron atribuidos a la propie­
dad del suelo.
En toda la normativa que con carácter general o para casos con­
cretos se
ha ido produciendo, se menciona frecuentemente y se cons­
tata
que existe un hecho, que es la propiedad del suelo. Es decir, uno
de los objetos o fines de la propiedad. Podríamos decir uno de los
más
viej05, más nobles y más radicalmente apetecibles objetos de la
propiedad. Calificativos válid05, incluso, hasta después de haber
sido maltratada esta clase de propiedad por una manipulación mer­
cantilista, muy del gusto liberal,
que afectó inevitablemente a las
tierras,
que fueron siendo · invad.id,s por la ciudad, pero que dejó
intactas a
la inmensa mayoría dé ellas, que siguieron dedicadas al
laboreo agrícola,
al b05que y a la ganadería. Pese a la aún relativa­
mente escasa superficie de tierras manipuladas por el trato mercantil,
cundió
en estos tiempos un concepto de la tierra, de la propiedad
de la tierra, como algo que sólo merecía ser avasallado por la ciudad.
Es decir,
por el centro del que parten los impulsos del más puro
mercantilismo. Del centro de donde procede la demanda consumista
de tierra, que obliga a ésta · a ser pieza de intercambio y de negocio
entre los que negocian con
el crecimiento de la ciudad, lo que da
lugar a la tan cacareada especulación del suelo, que no es sino la
venganza de la tierra y su defensa contra la invasión de la ciudad,
que se ve, así, frenada en su desarrollo y en peligro, casi, de ser
destruida. La tierra -su propiedad-Se convierte, así, en el enemigo
de la ciudad, el enemigo que hay que destruir en beneficio· de la
voraz ciudad. Una verdadera paradoja, pero, al mismo tiempo, la
hiotoria de una tensión bien real.
Los urbanistas, naturalmente, piensan en Ciudad -en ciudades-,
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PROPIEDAD Y URBANISMO
en la convivencia ciudadana, en la cultura urbana. El campo, ·¡as
pequeñas ciudades, los pueblos o lugares campesinos, son «lo incon­
veniente».
En todo caso, constituyen paisaje -«buenas vistas»-- para
uso de los ciudadanos. Pero en cuanto los urbanistas necesitan del
suelo para ampliar
la ciudad, se topan con la propiedad del mismo
y
no se llevan bien con ella. Por esta razón, las referencias a la pro­
piedad del suelo en loa Planes y Normas urbanísticas, son hechas
por sus propios autores como de pasada, con la boca apretada y di­
simuland~, con la mejm educación de que son capaces, la irritación
que les produce su mera existencia.
Es cierto que en ninguna normativa vigente, al menos hasta hace
cuatro o cinco año., figura concepto alguno que signifique ataque
o menosprecio respecto de la propiedad, pero
en las actuaciones con­
cretas,
rara vez se ha hecho un estudio de lo que piensa hacerse con
la propiedad, cómo va a ser compensada al resultar
· gravada, por ejem­
plo,
por una prohibición o una limitación de edificar.
Por otra
parte, en la inmensa mayoría de las actuaciones· eón­
cretas y, sobre todo, en la fase de redacción de Planes de Ordenación,
no suele atribuirse a la propiedad del suelo función alguna de co­
laboración. · Casi nunca se piensa más que en urbanizaciones a cargo
de los entes públicos y en expropiaciones masivas, para poder come
poner libremente los nuevos núcleos urbanos, «evitándose el lío»
de tener que contar con tanta gente o de proponer sistemas jurídicos
que faciliten la disponibilidad de los . terrenos con distintas fonnas
de cooperación de los propietarios, porque tales sistemas no pueden
establecerse sin la intervención acorde de varios
departamentos mi­
nisteriales y sin reformas en la legislación. Esto llevarla mucho tiem­
po, mientras que los proyectos hechos como siempre --o sea, mal­
pueden tramitarse con rapidez y, de paso, cobrarse.
Es curioso que nadie, apenas, se haya tomado la molestia de in­
tentar un sistema de actuación urbanística a cargo de los propietarios
del suelo con la
cooperación administrativa y técnica de los ayunta­
mientos
y la financiera de los Institut05 de crédito con W1a no difícil
readaptación de los sistemas de reintegro, de garantías,
etc., de estos
últimos. ·
Parece, por el contrario, que toda la actividad urbanizadora ha
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GERMAN ALV ARBZ DE SOTOMAYOl{
sido pensada exdnsivarnente para ser realizada por los municipios o
por entidades públicas especializádas como, en algún momento, se
pretendió con la llamada «Gerencia de Urb«nismo», del ministerio
de
la Vivienda (hoy de Obras Públicas y Urb«nismo).
Esta actitud del mundo oficial ante el urb«nismo, daña, indooa­
blemente, a la propiedad de la tierra, al minimizar la función de
ésta en la creación de «suelo urbano», o~ mejor dicho, de suelo edi­
ficable, aunque no haya «urbe».
Y es sorprendente que, por el contrario, hasta el presente, aún
no ha dudado el «Mundo Oficial» de la eficacia de la iniciativa pri­
vada
en la fase de edificación.
¿Por qué tal diferencia
de trato entre la iniciativa privada ur­
banizadora y la iniciativa constructora?
Con esta reserva o desconfianza respecto de la propiedad del
suelo se está perdiendo
la mejor posibilidad de lucha contra la es­
peculación del suelo. En efecto, bastaría impedir, en la mayor parte
del territorio, la construcción en terrenos rústicos no transformados
en edificables y pedir o exigir a los propietarios del suelo, si desean
alcanzar el mejor valor posible en la venta de · su terreno, que lo
vend"'1 ytl edificado o transformado en solar edificable y después,
siempre, de invertir en el
suelo el capital necesario part1 dotarlo de
la infrt1estr,mura 11rbanistlca q«e se c/Jnsiderase suficiente, lo que
daría lugar a la aparición de numerosos núcleos urbanos con redu­
cida densidad de edificación
y con todos los servicios -viales, agua,
alumbrado, depuración
y vertido de aguas residuales, etc.-, con las
correspondientes ordenanzas de edificación y nso.
Es, sin duda, mucho mejor este sistema de las actuaciones pri­
vadas, con sus propias inversiones,
que el de atribuir y encomendar
estas actuaciones a los ayuntamientos, que nada ganarían convirtién­
dose en empresas urb«nizadoras, vendedoras de solares y de edificios.
Declamos antes, que este sistema de promover la
transformación
de suelo rústico en suelo edificable a cargo, principalmente, de los
mismos propietarios del
suelo, sería el más eficaz para luchar contra
la especnlación. Pero,
ante todo, debemos aclarar un concepto: ¿qué
significa luchar contra la especulación? Para nosotros está claro:
ID suelo es la materia prima que se precisa para edificar. La edi-
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PROPIEDAD Y URBANISMO
ficación es lo que se necesita para vivir, para habitar. Hay siempre
un dueño del suelo. Sigue, luego, el que compra ese suelo y lo
pre­
para o trmuforma para que se pueda admilir la edificación en el
mismo. A continuación, surge el que construye un edificio que se
precisa. Por último, alguien compra o alquila ese edificio y lo habita.
Hay, pues, cuatro escalones: propietario de suelo-urbanizador del
suelo-constructor-usuario.
Especulación de suelo se produce cuando existe fuerte demanda
de usuarios de edificación y existen
poc05 edificiOB, porque se ofre­
cen pocos
sola.res aptos para edificar, porque los propietarios del
suelo retienen sus
terrenOB para conseguir, de quienes los precisan
para edificar, un precio muy alto. Pero terreno rústico
es lo que sobra,
¿por qué entonces ha subido el precio? ¿Por qué la especulación del
suelo? Solo hay una explicación. Mejor dicho, hay dos:
Lª Porque durante años ha sido p05ible edificar con alta den­
sidad sin inveni6n previa en infraestructura y servicios, con
lo que la fuerte demanda de los usuarios de edificación fue
satisfecha, casi directamente, por el dueño del suelo como
constructor o por asociación de propietario de suelo y cons­
tructor, pero sin costos
de urbanización.
2.ª Porque los ayuntamientos han acabado por hacer siempre
la infraestructura y los servicios urbanísticos que
no hicieron
previamente
los primeros eslabones de la cadena.
En consecnencia, y
según nuestro criterio, el hecho de que, por
las causas
que acaban de mencionarse, llegó a pagarse excesivamente
por el suelo bruto -lo que ocurrió durante años--, dio lugar a
que se extendiera entre las gentes y se admitiera
por tod0< fin falso
valor del suelo. Es un. falso valor porque, a la larga, no puede pa­
garse. De ahí que, cada vez, haya menos edificaciones que las que
se necesitan, porque no pueden construirse si, a los costes de obra, se
agregan los de infraestructura y los de adquisición del suelo en bruto.
El falso valor
se rompe en cuanto se prohiba cualquier edifica­
ción en un terreno
rtlstico que suponga una densidad superior a la
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'<1ERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
de 0,1 metros cúbicos por metro cuadrado y cuando, al mismo tiem­
po, se admita que un propietario, por sí mismo o asociado, pueda
alcanzar una edificación con densidad considerable 4ue podría
llegar a
1,2 o 1,5 metros cúbicos por metro cuadrado--, siempre
que el terreno o terrenos
sumaran una determinada superficie y
recibieran w,a inversión en infraestructura y servicios urbaní.súcos
que cumplieran un determinado programa mínimo que habría de
establecerse para cada
zona por la autoridad competente, o por las
disposiciones legales que se aprobaran. Con estos márgenes de limi­
tación y de estímulo, los propietarios de suelo harían lo necesario para
transformar
grandes superficies en suelo edificable. Al aumentar rá­
pidamente la oferta de este último, la competencia obligaría a bajar
los precios, lo que, asimismo, ocurriría con las edificaciones al au­
mentar su oferta.
Pero la
especulación del suelo no es la única especulaóón con la
que hay que luchar. Pues
si se trata, en definitiva, de que la edifi­
cación siga
el ritmo de aumento de la demanda para que no aumente
su precio, lo último que puede hacerse, que debe
hacerse, es que el
Estado o el Municipio adopten medidas expropiatorias contra los
propietarios del suelo,
y sólo ésto, puesto que, entonces, la especula­
ción
se trasladaría a los escalones inmediatos del proceso económico
y
serían los urbanizadores o los constructores los que retendrían sus
productos para encarecerlos ficticiamente, merced a la presión de la
demanda insatisfecha, realizando así beneficios abusivos. Los mismos
que en un cierto período alcanzaron, principalmente, a los propie­
tarios del suelo.
La consecuencia final que hemos de extraer es que la especulación,
cualquier.· especulación, áumenta cuando la oferta de bienes queda
por debajo de la demanda, de
la necesidad que la impulsa, y que la
especulación disminuye y desaparece cuando la oferta y la demanda
se equilibran.
Por ·consiguiente, es una inmensa torpeza disminuir la capacidad
de creación urbanística. La eliminación, el apartamiento, o el olvido
de los propietarios del suelo como principal fuerza gestora e inver­
sora ·en· la creación de ciudad, de zonas de habitación, o como quiera
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PROPIEDAD Y URBANISMO
llamársele, no solamente es una solemne estupidez, sino una acción
o una omisión casi criminal.
* * *
Es mucho lo que aún puede decirse en relación con este tema
de la Propiedad
y el Urbanismo. Es especialmente atractivo -y hasta
apasionante----avanzar y profundizar en el estudio del proceso de la
creación de la ciudad
o, dicho con mayor generalidad, de la consti­
tución del tejido completo del «hahitab> humaoo, en el que se com­
prenden
todos los núcleos de población, desde los más primarios
hasta las grandes urbes, con su historia, sus motivaciones y su fun­
ción.
Mas también sus relaciones y vinculaciones entre sí y entre
tales núcleos
y el medio natural o el económico, Pero hemos de hacer
punto final
y dejar para otras ocasiones volver sobre el tema y estu­
diarlo desde distinto. puntos de vista, aunque siempre con los pies bien
firmes en nuestro realismo cristiano y abjurando de toda tentación
utópica a la hora de
buscar fórmulas y sistemas con los que mejorar
nuestra vida.
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