La construcción en Alemania vista desde Francia

LA CONSTRUCCION EN ALEMANIA VISTA DESDE
FRANCIA
(1)
Se oye corrientemente afirmar} en Francia, qwe la
p'ian,jicación estatal, la m,micipaUzación del crédito para
la construcci.ón... y en breve plazo la municipalización
de los solares ( ¡ pw qué no su nacionalización?), seria
la úwica m"nera de salvr de la crisis de la vivienda.
Desde
hace veinte años nuestra P'olítica de la vi­
vienda no ha podido librarse del· yugo .de un estatismo
paralizador.
Desde hace
veinte años hemós padecido la más per­
fecta anarquía en la constitución de los alquileres. Unos,
bloqruados a un,. nivel irrisorio, no permiten siquiera
el mantenimiento normal de los .i;nmuébles ... los otros.
adquieren proporciones abuswas bajo formas mlÍS O' me­
nos
ocultas que oo enriquecen siempre al propietario
sól-0.
Estas libertades se defienden en el desorden y en el
exceso. El Estado tomu preteztos para imponer nue'l/as
médidas autoritariaJs frecuentemente incoherentes con
resp,ecto a los intereses jYri'IJados.
La opmión pública es generaJmen,te hostil a estas
medidas.
Pero permanece pasiva y acaba p•or adlmótvrlas
siempre impotente, incapaz de poder vmagina,r solucio­
nes eficaces y justas, fundadas sol:,re el dinamismo m­
lural de la miciatiiva personal, canalizada y ordenada pw
el Estado, sin duda, ¡,ero, no confiscada, desanimada, ani­
·quilada.
El ejemplo alemán -su resplandeciente eficacia en
(1) -Cf. Alojarnos, del l.º de ~ero de 196.51 del Dr. Arntz: La nueva
A lemani"a, Aspectos del problema de la vivienda en Alemania, editado por
la !Cámara Sindical de la Siiderurgia Francesa. Hemos tenido ya la oca­
sión de señalar una experiencia alemana interesante en materia -de cons­
trucción:
En él los círculos de los castores~. del Dr. Nicolaux Ehleri. Cfp
Jean Beaucoudray: Nuestras posibilidades y nuestras· fuerzas, Permanen­
ces 22, pág. 31.
31!
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AMEDEE D' ANDIGNil
circunstancias económicas siete veces más difíciles-< me­
rece ser citailo.
e1' él se p,odra ver cu&n,ta variedad y
euánta flexibilÑiail en fórm,l'las prácticas puede impirar
una política deliberadamente fundada sobre los pri,,,cipios
de
la ley natural: libertades creadoras, en la base; in,­
tet"Vendones subsidiarias, de las dwersas colectwidades
interesadas en la construcción inm·obiliaria, autoridad
ordenadora del Estado, en la cima.
* * *
Alemania es el pais de Europa que ha sufrido más en la gue­
rra : el 20 por 100 de las viviendas fueron destruí das ( el 4 por
100 solamente en Italia y en los Países Bajos,
el 3 por 100 en
Francia,
el 2 por 100 en Bélgica y en Gran Bretaña) en la ma­
yoría de las grandes ciudades la mitad de las viviendas quedó en
ruinas. A ello hay que añadir la afluencia de trece millones de re­
fugiados procedentes del Este, o
sea un tercio de la población de
Alemania Occidental.
Pedir a
la colectividad que reparase estos daños era imposi­
ble. Los Poderes públicos prefirieron utilizar la libre iniciativa,
la voluntad individual de reconstruir y la pujanza del trabajo al
servicio de esta voluntad. Libertad, interés y voluntad privadas,
cuya eficacia y poderío vamos a ver en acción.
Propiedad, libertad, responsabilidad personal, condiciones de
expansión y la eficacia práctica.
Desde 1953 la política federal del Haliítat se ha encauzado
hacia. la, construcción familiar, hacia el acceso a. la propiedad pri­
vada. En un folleto sacado de la obra del profesor Dr, Arntz,
que la Embajada de Alemania ha tenido a bien entregarnos, lee­
mos:
"El punto de vista fundamental del Gobierno federal es que
la propiedad privada, sobre todo
ha jo la forma ;nicial de propie­
dad inmobiliaria, dé
al ciudadano una sana seguridad y refuerce
su espíritu
de iniciativa, lo mismo que su sentido de responsabi­
lidad.
La propiedad y la libertad individuales se completan mutua­
mente".
Lo que ante todo y sobre todo se ve, es una amplia difu­
sión de la propiedad inmobiliaria,
principahnente entre los eco­
nómicamente débiles.
En las consideraciones fundamentales sobre
la
política de la propiedad y de la vivienda, la familia aparece en
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LA CONSTRUCCJON EN ALEMANIA
primer plano : "Es la primera de las células sociales y es en ella en
la que la condición humana se realiza de
la forma más natural."
Tal es
el sentido de la idea directriz: del ministro federal de
la construcción, según el cual una buena política de la
· vivienda
es la mejor política familiar aplicada, De esta forma
el hombre
y la familia no son simples objetos, sino las normas de la cons­
trucción. La ley de junio de 1956 explica que se trata no sola­
mente de poner fin a la crisis de la vivienda, especialmente para
los económicamente débiles, sino de hacer acceder a amplias
ca~
pas de la población alemana a la propiedad privada y sobre todo
a la casa familiar.
·
Principios que coinciden con los de la doctrina de la Iglesia
y de los que por desgracia en Francia
no tenemos la menor idea;
Intervenciones subsidiarias y regresivas del Estado.
En 1950 y 1951 los Poderes públicos han ayudado, pues, fi­
nancieramente a la construcción de 350.000 viviendas con el con­
curso
del 45 por 100. Pero sobre todo se ha incitado el ahorro,
virtud eminentemente social. Y en 1962 y 1963 la ayuda pública
no llegaba más que
al 22 por 100 de la financiación de las
500.000
viviendas anualmente construidas. Cada vez más, el Es­
tado se ha esforzado en convertir prggresivamente las subven­
ciones públicas en formas más flexibles de ayuda a la construc­
ción, y sobre todo de interesar en ellas a los capitales privados
por ventajas y estímulos fiscales de otra clase.
El Estado no ha
cesado de retirarse a medida que la iniciativa privada aumentaba;
esto
es en verdad una aplicación del principio de subsidiariedad
anunciado por Pío XI en Qwdragesimo Anoo y sobre el cual,
además de Pío
XII, Juan XXIII ha insistido tanto. La priori­
dad y las ventajas concedidas a la contrucción familiar han he­
cho pasar del 53 por 100 (1953) a más del
65 por 100 el por­
·centa je de los constructores particulares.
La primera ley sobre la construcción distinguía ya tres ca­
tegorías de viviendas :
l.i. La construcción social subvencionada. Unica beneficia­
ria de las subvenciones directas del Estado, estaba destinada,
en primer lugar, a la masa de la población, que sólo disponía
de reutas modestas.
2.ª La construcción exenta de impuestos. El. Estado no in­
terv€nía
en ella más -que indirectamente, principalm"ente por un
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AME:DE:E D' ANDIGN!l
arbitrio de ventajas en materia de contribución territorial y contri­
bución sobre .la rentá.
3.ª · La construcción ·por fir,.anci.,tción prii.:-ada. Fuera de una
mejora .en. las amortizaciones,_ no .se _beneficiaba -de_ ningún apoyo
público directo o indirecto. En compensación quedaba liberada de
todo control en la administración de la vivienda. ,
La segunda ley sobre la construcción favorece la propiedad
privada especialmente bajo forma de viviendas familiares.
Estipu·
la que la construcción de casas familiares tendrá prioridad sobre
todas
las demás en la distribución de los fondos públicos, Además,
precisa que la cuantía media de los p_réstamos públicos en favor:
de las viviendas famili_ares debe sobrepasar por lo ·m,enos en
uu 10 por 100 a los permitidos a los contructores de vivien­
das de alquiler de igual dimensión y de igual categoría Si
el
coustructor tiene por lo menos dos hijos se le concede, previa
petición, un .prés_tamo familiar sin inter~s de una cuantía de.
2.000 DM por hijo a partir del segundo. La segunda ley vela
también porque estas viviendas. subvencionadas respeten las mí­
nimas exigencias.
De esta fonria las viviendas sóciales, que ~ be­
nefician de
subvencio_nes públicas, deben. satisfacer .. las condiciones_
precisas de higiene y de confort.
En suma, no existe en Alemania -sector ·público de la cons­
trucción. Los poderes públicos no toman participación directa
en .la creación de viviendas. Los constructores son, o bien par­
ticulares, o bien empresas privadas de utilidad pública, cuya acti­
vidad se orienta exclusivan1ente hacia la construcción y admi­
nistración de viviendas. El Estado anima a la iniciativa privada.
Se ha preocupado principalmente
en alojar las clases más mo­
destas.
La ayuda pública ha tomado la forma de préstamos de
bonificaciones de interés (ayuda
a la piedra), completadas por vi­
viendas
d.e alqmler individualizadas (ayuda a la persona) (2).
Se incitán también las inversiones por medio de un alivio
fiscal.
Durante
el períodó de amortización de los contratos de eré- ,
(lito diferido, los_ depositarios están autorizados a retraer ·de su
renta la totalidad de las sumas que amorticen con vistas a al­
canzar la pro¡,iedad. El acceso a la propiedad se beneficia duran-
(2) Una ley de ayuda a los inquilinos y a los propietarios de casas
familiares caídos a
su pesar en la penuria, prevé subvenciones para el
alquider y
para las cargas, si la parte .de éstas o de aquél sobrepasa un
cierto porcentaje de la renta familiar. Este porcentaje está en función del
número de·-las personas de lá familia.
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LA CONSTRUCCION EN ALEMANIA
te los diez primeros años de un régimen fiscal igualmente favo­
rable. Los nuevos propietarios están exentos de derechos
de
transmisión, gastos de registro de las hipotecas y de la contribu­
ción territorial
(3), cuyo impuesto varía del 5 al 8 por 100, se­
gún la localidad y el tipo de vivienda. Están autorizados a retraer
de su renta imponible :
-las cargas de interés de sus préstamos (3) ;
-las divers~ cargas y gastos de entretenimiento corrien-
te de las viviendas que' ocupen o alquilen a terceros;
-un cierto porcentaje .del costo de la construcción (solar no
comprendido), 7,5 por 100 el primer año y el segundo, 4 por 100
del tercero
.al décimo.
De esta manera
se ha consagrado a la financiación de la vi­
Yienda en Alemania sumas que, en Francia, han sido-aportadás
por el cabeza de familia al 1'esoro bajo forma de Impuesto y afec­
tadas por otras utilizaciones.
De esta forma los cabezas de familia utilizan en proporciones
soportables
el fruto de su trabajo para abrigar bajo un techo a
quienes tienen a su cargo ( 4).
(3) Esta última ventaja se ha acordado igualmente en Francia.
(4) Los alemanes han actualizado un sistema que permite la movili­
zación masiva del ahorro, completando así el de las familias por un
amplio llamamiento al
ahorro recaudado por las instituciones financieras
y especialmente
por el mercado financiero. La masa de estos ahorros obte­
nidos por . conducto de instituciones
d@ crédito y af{:'!ctados a la financia­
ción de la construción
_ll0jo f_orma de prést.amqs hipÜtecar!os. hp. __ sido
multiplicada por ocho en onée años (entre 195-2 y 1963). -· --
El 30 por 100 del precio' de costo quéda cubierto por un pré-stamo hi­
potecario_ de primera categoría a largo plazo (de treinta a trenta y cinco
.años) negociado por bancos hipotecarios, de Crédito Territ_orial, ·de_ Cóm­
ñías de Seguros y de Cajas de Ahorros, el 45 por 100 por préstamo· :de
la Bausparkesse en diez años, garantizado por una segunda hipoteca, Los
veintisiete mil millones y medio de francos consagrados por Alemania en
la financiación de las -550.000 viviendas construidas en 1963, provienen en
un ,·18 pot' 100 de la aportación de los particulares, en un 22 por --100
de· la ayuda púbblica, en un 60 -por 100· de prestamos hipotecarios· ·de las
Bauspa,rkossen, 'de los Bancos hipotecarios y ·de las Cajas de Ahorros,
de las Compañías de Seguros.
Advirtamos de paso que en 1963
~l importe totai de las nuevas Obliga­
ciohes hipotecarias _ emitidas ·se ~levó a 1.7!,)0.000.000 de francos. Du­
rante el_ mismo · año, laS emisiones netas de obligaciones del crécli'tü te­
rritorial de_ Francia. no _llega·ron m~s que a. 450J~O.OOO de francos. Et éxi­
to 'de Alemania se· explica por el irtteréS _del ,5· al 6 por 100 y ·ta facilidad
de negociación y de garantía.
· ·
Los, depósitos .de las .Cajas de Ahprros· llegan_ a 81.0()0.000.000 de
fiá.ricós, ·o sea la mitad del conjunto de los Fundaci\363n Speiro

AMÉDl!E D'ANDIGNé
Una ley federal de 1954 había acordado ventajas fiscales imc
portantes a las empresas que concediesen préstamos sin interés
con vistas. a la construcción; los fondos así utilizados podían ser
deducidos de los beneficios concurrentes hasta la suma del 25
por 100 de su importe. Esta ventaja se terminó en 1%2.
Para completar la insuficiencia de los medios de financiación
ordinaria, las sociedades inmobiliarias pueden invertir fondos igual­
mente en la construcción; en este caso, estos fondos quedan obli­
gatoriamente remunerados con un 4 por 100 si su importe es
inferior al
15 por 100 del costo total de la construcción: el in­
terés puede subirse hasta el 6 por 100 si la importancia de los fon­
dos invertidos sobrepasa
el IS por 100 de la construcción. De la
misma forma las aportac_iones de los individuos que quieran tener
acceso a la propiedad deben gozar de una remuneración obligato­
ria del 4
por 100.
De esta forma desde hace quince años Alemania
ha sabido con­
sagrar cada año un ahorro suficiente para construir 550.000 vi­
viendas.
En menos de dos años el déficit será cubierto. ¡ En Fran­
cia, al ritmo actual, la renovación completa del parque urbano no
será obtenido sino dentro de siglo y medio (S).
Una política del habitat ordenada hacia la familia.
Durante los primeros años de la reconstrucción, la tendencia
era netamente hacia alojamientos de pequefia dimensión. En
1952 el 16 por 100 de las nuevas viviendas no tenían más que
una o dos piezas (comprendida la cocina), y el 47 por 100 tres
piezas solamente (cocina comprendida), el 28 por 100 tenía cua­
tro piezas y el 9 por 100 solamente cinco piezas o más. :81 nú-
mania. Para el prestatario la. operacton se hace ele la manera siguiente :
No conoce más que a un interlocutor, la Baiusp«rkasse, organismo de
ahorro y crédito, a quien pide le
realice la financiación de su operación
inmobiliaria. Este organismo negocia
por: su cuenta con un éstahlecimien­
to de crédito bancario a largo plazo (banco, establecimiento público de
crédito territorial, Caja de Ahorros. Compañía de seguros) un préstamo en
primera hipoteca y él
mismo consiente un préstamo complementario en
segunda hipoteca. El. resultado para el cliente es el -siguiente: préstamo
en.
pr_imera hipoteca por una duración de veinte a treinta y cinco, años
que
se eleva al 30 por 100 del valor de adquisición del inmueble a finan­
ci.ar. _ un préstamo en segunda hipoteca de una dura.ción de diez a doce
años que
se eleva el 45 por 100 del inmueble. _
(5) Alojarnos, 1 de enero de 1%5. D:. Arnfz: La nueva Alemania.
316
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LA CONSTRUCCION EN ALEMANIA
mero de las viviendas pequeñas ha dismint.iido cada año mien­
tras que aumentaba el de las viviendas más importantes. En 1%2
la proporción de las viviendas de una o dos piezas, rep,resentaba
menos del 9 por 100, el de los alojamientos de cuatro piezas
pasó al 40 por
100, el de los alojamientos de cinco piezas o más
llegaba ya al
31 por 100 (6). La superficie habitable bruta pasó
de 50 metros cuadrados de media en 1950, a
75 metros cuadrados
en
1962. El tipo de viviendas más corriente es el de tres piezas
además de la cocina y del cuarto de baño. Su superficie media
está entre los 65 a 70 metros cuadrados
La mayoría de las viviendas poseen en la actualidad un cuarto
de baño. Un alojamiento de cada tres va equipado de calefacción
central.
El problema de los solares.
La ley de 23 de junio de 1960 inauguró una serie de medi­
das territoriales: por de pronto, la oferta de solares se ha aun1en­
tado sus precios se han normalizado. Los municipios quedan
obligados,
en sus planes de urbanismo a fijar y a ordenar nuevas
zonas de construcción. El propietario del solar debe pagar su
porcentaje de plus-valía desde que
se construyen las vías de ac­
ceso. Los solares son gravados por un impuesto territorial que
aumenta cada dos años si el propietario no construye por sí mis­
mo o no lo pone en venta. Los municipios se benefician de un
derecho de tanteo errando los solares son puestos en venta y el
propio comprador no tiene intención de construir. En este caso,
el municipio debe volver a vender el terreno,
s.in beneficio, a .los
candidatos a constructor En último lugar se ha facilitado el pro­
cedimiento de expropiación urbana, a fin de que los
:municipios
puedan llenar sus funciones de compradores de solares.
Conclusión: Resultados de conjunto.
En quince años Alemania contruyó 7 .. 300.000 viviendas, Fran­
cia .3.100.000.
En el solo año de 1964 las· cifras respectivas son: 623.000
viviendas en Alemania y 368.000 en Francia.
(6) En Francia, el 18,6 por 100 solamente de las viviendad son de
más de cuatro piezas.
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.AMÉDf;;E D' ANDIGNP;
La superficie media de las viviendas se reparte así : Estados
Unidos,
115 metros cuadrados; Alemania, 70 metros cuadrados;
Francia, 62 metros cuadrados.
"Las realizaciones más recientes que ofrece Alemania, leemos
en un folleto titulado Aspectos del probem11 de la vitvienda en
Alemiania, publicado por la Cámara Sindical de la Siderurgia
Francesa (1962), con respecto a la vivienda, dejan en
el visitante
una impresión profunda: éste había venido a ver casas y se_ mar­
chó con la sensación de haber, más bien, errado por parques y
por extensas praderas ornadas con una gran profusión de flores.
Se olvidó de las mismas casas, cuya arquitectura moderna no le
sorprendió y cuyos modelos menos estéticos desaparecen absor­
bidos por la belleza del ambiente. Parece que se ha querido, en
efecto, volver a crear un mundo para que en los instantes
de es­
parcimiento, olvidando las fealdades
y agitación de la vida co­
rriente, los ojos puedan descansar sobre la naturaleza, eterna
creadora
de belleza y de calma. Esta es al menos la impresión
que se puede tener en los centros industriales como Bochum,
Dortmund, Hannover, etc., en los que la Vivienda parece ser con­
~iderada como un poderoso medio de educación social.
AMÉDÉE n'ANDIGNÉ.
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