Índice de contenidos
Número 135-136
Serie XIV
- Textos Pontificios
- Estudios
- Actas
-
Notas
-
Notas críticas en torno de la distinción entre izquierdas y derechas. A propósito del libro de Jorge Martínez Albaizata. I. El sentido hacia la derecha y el sentido hacia la izquierda a través de la historia
-
Notas críticas en torno de la distinción entre izquierdas y derechas. A propósito del libro de Jorge Martínez Albaizata. II. Perspectivas, clásica y actual, para situar la izquierda y la derecha
-
- Información bibliográfica
- Ilustraciones con recortes de periódicos
- Crónicas
Autores
1975
La propiedad y los planes urbanísticos
LA PROPIEDAD Y LOS PLANES URBANISTICOS
POR
GBllMÁN ALVARBZ DE SOTOA.fA'Y'OR
Arquitecto.
Llamamos urbanismo a la actividad humana dedicada a la orga
nización de los núcleos de edificación que
la sociedad precisa no
solo para su residencia
-el "habitat",
según la terminología hoy en
usc:r-, sino para satisfacer sus necesidades tanto económicas o pro
ductiva.5 como sociales que precisan de un techo o, al menos, de
espacios o recintos que exigfn, de un modo u otro, construcción y
servicios. Pero el urbanismo no se refiere, de inmediato, a la activi
dad específica de
la construcción de edificios o de recintos, sino a
la organización -naturalmente, previa- de las zonas que han de
servir para tales construcciones.
Este concepto del urbanismo supone que para poder desarrollarse
romn
actividad fecunda
y ordenada es preciso partir de un profundo
conocimiento del conjunto de las actividades humanas ocruales
y del
proceso de evolución de las mismas, mejor o peor satisfechas, desde
el pasado hacia un fututo lo bastante próximo para que pueda ser
previsible. Conviene advertir que si bien el urbanismo
-y la ciencia .
de
la urbanología que le precede
y le acompaña- es un concepto
o un término que tiene apenas un siglo de vigencia, se refiere a una
actividad
tan antigua como el hombre, tan ~tigua, al menos, como
la más antigua urbe. En efecto, en la creación de casi cualquier agru
ración·
de
residencia permanente que podamos
s_eñalar, "alguien"
tuvo que elegir un emplazamiento, adoptar una organización y esta
blecer ciertas condiciones de evolución del núcleo inicial.
Ese "alguien" procedió, sin duda, con un método racional; pero
la experiencia, al cabo del tiempo, nos muestra que lo racional tuvo
"
70~
Fundaci\363n Speiro
GERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
que pactar siempre -o.vanzando unas veces y otras retrocediendo-
con las fuerzas o tensiones más o menos aparentes y casi nunca cla
ramente previstas que emanaban del conjunro humano que com
rrendfa la urbe y cuyas necesidades en sucesivas fases de evolución
forzaban irresistiblemente los primitivos esquemas "racionales" ante
riores.
Es decir, que -según nuestro punro de vista-el urbanismo
desde
la antigüedad y aunque no se llamara así, fue siempre un
esfuerzo por
aplicar
mérodos racionales
de
organización y
de rectifi
cación al fenómeno histórico
-no racional-de la urbe y, por ex·
tensión,
de cualquier complejo o red de
"habitats" con
sus relaciones
recíprocas.
Hoy, el urbanismo debe partir de una disciplina científica y hu
manística, la urbanología, pero en sus múltiples aplicaciones más que
una
técnica ha
de ser una
política, término
éste que comprende
rodo
lo
que
afecta a la "polis", a la ciudad. ·
fil
urbanismo
es
la política que conduce a la formación y conser
vación de la estructura física y dinámica de la ciudad que el hombre
y
la sociedad necesitan. En la adecuación de dicha estructura a las
reales necesidades humanas y al bien común en cada tiempo radica
la
justificación del urbanismo entendido como política antes que
como
técnica.
En las actuales circunstaneias de nuestro mundo, la ausencia de
una
certera y
prudente política urbanística en cualquier país puede
significar
para éste un riesgo hacia el futuro tan gtave o más que la
ausencia de una política económica, cultural, de defensa, etc., porque
si la ciudad -y por extensión, el entramado o red de urbes, villas,
pueblos,
etc.-llega a adquirir una conformación inarmónica o
monstruosa,
rodas las
actividades humanas
resultarán afectadas
y la
política
general así
como
las específicas serán cada vez más proble
máticas
y pueden desembocar más fácilmente en frustraciones y en
~.esorden. En
el
tiempo que nos ha tocado vivir,
el desarrollo técnico, el
ritmo acelerado
en
la evolución de necesidades y comportamienros,
la
concentración creciente de
la población en las grandes ciudades y
el reflujo de las tensiones de éstas sobre las agrupaciones menores,
incluso
las más distantes de
aquéllas, constituyen fenómenos de
tal
706
Fundaci\363n Speiro
LA PROPIEDAD Y LOS PLANES URBANISTICOS
magnitud que han obligado a todos los países a formular, con toda
urgencia, una serie de medidas y de
propósitos -una
política- de
carácter urbanístico
para hacer
frente
al problema del desarrollo tu·
multuoso
y violento de las ciudades y de las áreas sub-urbanas. En
todas partes, incluso en los países de mayor nivel de desarrolló, el
desorden inicial había avanzado mucho cuando pudo aplicarse en
ellos una real política urbanística. Y el fenómeno más grave al que hubo de hacerse frente
fue el
alto
valor de especulación que llegó a alcanzar el suelo que la ciudad
necesitaba para su nueva organización
y para su expansión.
Resultó así que ninguna política urbanística era viable sin adop
tar previamente
un método
para contener y condicionar la libertad
plena
de edificar en cualquier suelo sin plan alguno
y sin infraes
tructura urbanística
( vías principales
y secundarias, locafua.ción de
centros
de utilidad pública, distribución de volúmenes, ordenanzas
de edificación, etc.). Las medidas necesarias para la transformación ordenada
y no
anárqnica del
suelo rústico en suelo urbano donde edificar según un
cierto ordenamiento indispensable
para el
cumplimiento armonioso
de las
necesidades de la comunidad o de la sociedad, constituyen lo
más
importante del
urbanismo, esto es, una política del suelo.
Ahora bien, el suelo, en todos los países· no socialistas en que, en
función del bien común, se mantiene el sistema de propiedad e
ini
ciativa privadas, siempre pertenece con plena legitimidad a algnien,
persona natural
o jurídica. En
.estos países
una política del suelo ha
de partir
del reconocimiento
y del respeta de esta circunstancia. m
pretender saltar esta barrera porque el suelo --cierto suelo- es ne~
cesario a la ciudad, a la comunidad, y el proponer en consecuencia,
para simplificar (?) el problema, socializar el suelo, en un país ads
crito a los principios de
libertad y de autonomía de las perso~s y de
las entidades, jamás constituirá uria política coherente, sino . una
forma de dinamitar el orden social establecido.
En todo país que resueltamente desee no caer en la socialización
estatal,
la política del suelo que ha de preceder
y acompañar a una
política urbanística debe,
por
todos
los medios, salvar el principio de
propiedad, pero pactando con los propietarios del
·suelo el
uso del
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Fundaci\363n Speiro
GERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
mismo para su transformación, Jo que, sin duda, supone un condicio
namiento de
la. propiedad
obligado por las
necesidades de
la propia
sociedad
y al mejor servicio del bien común.
De
la viabilidad de tales pactos para llegar a un condicionamiento
de la
pro.piedad del
suelo pueden mencionarse multitud de ejemplos
y experiencias.
La base para la aceptación, por parte de los propietarios, de tales
condicionantlentos de su propiedad, con fines de utilización urbanís
tica,
-puede establecerse mediante las
siguientes proposiciones:
l. La libertad por parte del propietario de utilización de su suelo
para cualquier fin debe quedar condicionada en aquellos casos en
que
tal fin
o dedicación suponga lesión para los intereses de
la
comunidad.
Respecto del suelo rústico existen, como repetidamente se ha
dicho, numero.sos ejemplos del condicionamiento de la libertad de su
libre disposición. Por ejemplo: prohibición de ciertos cultivos para
obtener drogas, reglamentación o prohibición de instalar Servicios o
de realizar pruebas de carácter peligroso por el empleo de productos
químicos o explosivos, etc.
En cuanto
al suelo urbano, es decir, el que está incluido en una
zona debidamente .preparada por disponer de infraestrucmra urba
nística, lós propietarios, si se resuelven a construir en sus solares, ha
brán de hacerlo, como es sabido, cumpliendo las condiciones que
imponen las ordenanzas Municipal~; luego, su libertad está con
dicionada.
II. Si los condicionamientos o limitaciones de la libertad de uso
del suelo que aoteceden han recibido ya el consenso general de la
Sociedad
y de todos sns miembros por el indiscutido servido que
con ello se presta al bien común y porque merced a tales condicio
namientos aotes se consolida que se daña el derecho de propiedad,
hay que pensar que, asimismo, puede recibir el mismo consenso el
principio de que la transformación de snelo rústico en zona residen cial urbana o snburbana, aun obedeciendo a imperiosas necesidades
colectivas, públicas o privadas, entraña graves riesgos si tal transfor-
708
Fundaci\363n Speiro
LA PROPIEDAD Y LOS PLANES URJ!ANISTICOS
mación se produce desordenadamente y sin otra directiz que el pro
vecho ocasional e insolidario de álgunos de los ·propietarios o mani
puladores de dicho suelo rústico.
La creación de nuevas zonas urbanas, la implantación de industrias
y las recrificaciones de los núcleos ya existentes solamente pueden
,bordarse tras del
estudio de
planes generales y parciales a cargo de
expertos, con la asistencia y él conSenso de ios representantes de la
sociedad y de acuerdo con directrices -comprensivas de multitud de
factores no solamente técnicios-·que dichos representantes y, natu
ralmente, el Estado, habrían de fijar,
III.
Los planes y
las directrices a que nos referimos deberían
circunscribirse a lo que humanamente -y con prudencia- ·puede se1
previsible y deberían plantearse con la limitación de obtener,. tan
sólo, una estructura
general básica
y un condicionamiento genérico
y
previo de las efectivas y sucesivas actuaciones urbanísticas y cons
truetoras. En esta normativa general, los -trazados que definen la es
tructura básica (vías principales, redes génerales de servicios, zonifica
ción con dedicación preferente y densidades medias, etc.) y las con
diciones para las múltiples e imprevisibles actuaciones urbanísticas
que habrían de escalonarse en el tiempo,
en· el área
programada, de
berían mantenerse con todo rigor, pero, al mismo tiempo, dicha nor
mativa general habría de permitir una amplia gama de soluciones a
Jo largo de las sncesivas y muy
fraccionadas iniciativas
a cargo de
personas o entidades -preferentemente
privadas-que
acudieran a
realizar la tranSformación del suelo en zonas o sectores aptos para
la edificación.
La realización, siquiera parcial, de las obras de transformación
del área general programada, en orden a la estructura general básica
-y solamente ésta- habría de estar a cargo de las entidades públi
cas, Su
financiación podría tener lugar por medio de capitales ob
tenidos por
préstamos públicos
-emisión de
bonos amortizables
para
estas fines
concreros--a
medio
y largo plazo y cuya araortiza
ci6n tendría lugar al venderse
o
al edificarse
los solares que llegaron
a serlo nierced a la inversión p~lica en la dotación de infraestructu
ra general y merced a la inversión privada en la infraestructura del
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Fundaci\363n Speiro
GERMAN ALV AREZ DE SOTOMAYOR
área o zona particular. En cada venta sería liquidada la cuota de
participación en
el coste de tales infraestructuras.
N. La propiedad del suelo bruto o rústico no ha de verse for
zada a aceptar la expropiación como solución única ante las necesi
dades de
la. comunidad
en orden a la creación de suelo urbano.
Es
perfectamente viable la incorporación voluntaria de tales propie
tarios a la empresa común de crear la ciudad
y poder llegar a alcan
zar el valrw último y real del suelo, una vez preparadas las super
ficies de nueva edificación
y establecidos los valores en venta del
metro cuadrado de edificación
y los coeficientes de participación o
de repercusión en dicho valor unitario final de cada uno de los va lores aportados: suelo rústico, costos de las estructuras general
básica
y particnlar de carácter urbanístico, costo de la edificación, gastos ge
nerales, intereses de capitales de financiación,.
etc.
V. Es posible y viable, previo un reajuste de la legislación vi
gente, dotar a las asociaciones que se constituyesen entre propieta
rios de suelo, de plena capacidad operativa para acometer por sí
mismos o mediante asociación técnica y económica con constructores
!_a realización de operaciones de creación de estructuras urbanísticas
particulares -incluso muy reducidas- dentro del
área general
pro
gramada. Y no solamente es viable esta intervención directa de los propie
tarios, individualmente o en asociación, en las realizaciones urbanís
ticas, sino que es altamente deseable. El fraccionamiento de las ini
ciativas y la autonomía de éstas producirían como consecuencias:
l.') La flexibilidad y la riqueza de soluciones al adecuarse éstas
a una gama muy variada de necesidades humanas, hacia las
. que
son
~ sensibles las grandes concentraciones de poder financiero que,
aun no proponiéndoselo, tienden en sus realizaciones, por apremios
de. eficiencia técnica . .Y económica, a una esquematización excesiva
mente racionalista y, en consecuencia, a la inhumana masificación.
2.') La participación de muchos, con su particular autonomía,
produce una
riqueza mejor
distribuida que permite alimentar
suce
slvas iniciativas y autonomías. Además, el fraccionamiento y variedad
'
710
Fundaci\363n Speiro
LA PROPIEDAD Y LOS PLANES URJJANISTICOS
de las actuaciones urbanísticas produce, al mismo tiempo, y en la
fase de
edificación, análogo fraccionamiento en el espacio
y en el
tiempo, lo que permite la interveución de numerosos arquitectos
y
constructores, Jo cual es también ventajoso desde el punto de vista de
desconcentración económica, pero más aún en cuanto a la expresión
estética y .humanística de la ciudad así realizada.
• • •
Con cuanto se ha dicho estimamos que ha quedado esbozado un
esquema de Jo que puede ser un modo de
plantear el
urbanismo,
especialmente en su dimensión de polltica del suelo, en el ámbito
de un país con vocación de
libertad y de autonomía frente a las ten
dencias de estatificación y masificación. El
mayor obstáculo
que se
alza para que pueda emprenderse esta
vía que señalamos para · el urbanismo radica en el grave rettaso, al
menos en nuestro país, con que se ha reaccionado ante el fenómeno
del crecimiento impetuoso y anárquico de la ciudad en todos los
niveles y en todas sus localizaciones. Este retraso ha dado
lugar a
que
las nuevas necesidades de la sociedad en desarrollo fueran satis
fechas casi de cualquier modo sin planes ni ordenaciones previas
y
sin que quienes actuaron ante tan apremiante demanda de las gentes
calcularan o
entrevieran las
consecuenciás de
este desorden en un
futuro próximo, que es ya el presente.
E1 desorden
que
sefiaJarnos produjo,
entre otras consecuencias, la
de un crecimiento vertiginoso en el valor del suelo rústico ante la
expectativa más o menos próxima de ser alcanzado por el desarrollo
de los cascos urbanos o por la demanda meramente especulativa. Si
durante mucho
tiempo pudo construirse en cualquier terreno sin
infraestructura y ordenamiento cualquier volumen de edificación, no es de
extrañar que entre los propietarios de suelo -tanto los pri
mitivos como los últimos adquirentes- cundiera la
esperan,a bien
justificada de obtener, en sucesivas ventas, ganancias su,periores a
las que podía ofrecer cualquier otra inversión.
Porque
parecía posible
que siempre y cualquiera que fuera el
7.IJ
Fundaci\363n Speiro
GERMAN ALVAREZ DE SOTOMAYOR
precio del terreno, podría aumentarse el volumen de edificación hasra
que
la repercusión del valor de aquél en el valor en venra del metro
cuadrado de la edificación convirtiera a este último eo
· el máximo
valor rolerado -en un mercado en el que, hasta ahora, la demanda
excede en mucho a la oferra.
Actualmente se vislumbra ya el techo de este proceso inflacio
nista del suelo e incluso su rápido descenso y hasta el hundimiento
del falso valor atribuido al suelo rústico.
¿ Es esto un mal? Efectivamente, lo es, si se tienen en cuenta los
grandes capitales -el ahorro de muchos- que han sido invertidos
con esta expectativa, así como las · ilusiones dé antiguos propietarios
qué comienzan a_ frustrarse. Esto ·es un
mal,. sin· duda,
péro mayor
lo es --por sus consecuencias cada véz más ·g_raves-el que sé man
tenga este lamentable error de engtosar las iqversiones especulativas
en el suelo porque ello
haría-. imposible· abrir ~na ·vía al indispensa-
1:iie y urgente proceso de recreación de nuestras ciudades y puéblos
para evitat el colapso de nuestra cultura
y de nuestra capacidad de
... convivencia.
En. definitiva, nuestra proposición es que no debemos aceprar la
i_nexorabilidad de cuanto se anuncia como castastrófico y qúe existe,
efectivamente, una vía para la organización de la ciudad siri. aban
donar nuestra vocación de pueblo libre y unido.
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GBllMÁN ALVARBZ DE SOTOA.fA'Y'OR
Arquitecto.
Llamamos urbanismo a la actividad humana dedicada a la orga
nización de los núcleos de edificación que
la sociedad precisa no
solo para su residencia
-el "habitat",
según la terminología hoy en
usc:r-, sino para satisfacer sus necesidades tanto económicas o pro
ductiva.5 como sociales que precisan de un techo o, al menos, de
espacios o recintos que exigfn, de un modo u otro, construcción y
servicios. Pero el urbanismo no se refiere, de inmediato, a la activi
dad específica de
la construcción de edificios o de recintos, sino a
la organización -naturalmente, previa- de las zonas que han de
servir para tales construcciones.
Este concepto del urbanismo supone que para poder desarrollarse
romn
actividad fecunda
y ordenada es preciso partir de un profundo
conocimiento del conjunto de las actividades humanas ocruales
y del
proceso de evolución de las mismas, mejor o peor satisfechas, desde
el pasado hacia un fututo lo bastante próximo para que pueda ser
previsible. Conviene advertir que si bien el urbanismo
-y la ciencia .
de
la urbanología que le precede
y le acompaña- es un concepto
o un término que tiene apenas un siglo de vigencia, se refiere a una
actividad
tan antigua como el hombre, tan ~tigua, al menos, como
la más antigua urbe. En efecto, en la creación de casi cualquier agru
ración·
de
residencia permanente que podamos
s_eñalar, "alguien"
tuvo que elegir un emplazamiento, adoptar una organización y esta
blecer ciertas condiciones de evolución del núcleo inicial.
Ese "alguien" procedió, sin duda, con un método racional; pero
la experiencia, al cabo del tiempo, nos muestra que lo racional tuvo
"
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que pactar siempre -o.vanzando unas veces y otras retrocediendo-
con las fuerzas o tensiones más o menos aparentes y casi nunca cla
ramente previstas que emanaban del conjunro humano que com
rrendfa la urbe y cuyas necesidades en sucesivas fases de evolución
forzaban irresistiblemente los primitivos esquemas "racionales" ante
riores.
Es decir, que -según nuestro punro de vista-el urbanismo
desde
la antigüedad y aunque no se llamara así, fue siempre un
esfuerzo por
aplicar
mérodos racionales
de
organización y
de rectifi
cación al fenómeno histórico
-no racional-de la urbe y, por ex·
tensión,
de cualquier complejo o red de
"habitats" con
sus relaciones
recíprocas.
Hoy, el urbanismo debe partir de una disciplina científica y hu
manística, la urbanología, pero en sus múltiples aplicaciones más que
una
técnica ha
de ser una
política, término
éste que comprende
rodo
lo
que
afecta a la "polis", a la ciudad. ·
fil
urbanismo
es
la política que conduce a la formación y conser
vación de la estructura física y dinámica de la ciudad que el hombre
y
la sociedad necesitan. En la adecuación de dicha estructura a las
reales necesidades humanas y al bien común en cada tiempo radica
la
justificación del urbanismo entendido como política antes que
como
técnica.
En las actuales circunstaneias de nuestro mundo, la ausencia de
una
certera y
prudente política urbanística en cualquier país puede
significar
para éste un riesgo hacia el futuro tan gtave o más que la
ausencia de una política económica, cultural, de defensa, etc., porque
si la ciudad -y por extensión, el entramado o red de urbes, villas,
pueblos,
etc.-llega a adquirir una conformación inarmónica o
monstruosa,
rodas las
actividades humanas
resultarán afectadas
y la
política
general así
como
las específicas serán cada vez más proble
máticas
y pueden desembocar más fácilmente en frustraciones y en
~.esorden. En
el
tiempo que nos ha tocado vivir,
el desarrollo técnico, el
ritmo acelerado
en
la evolución de necesidades y comportamienros,
la
concentración creciente de
la población en las grandes ciudades y
el reflujo de las tensiones de éstas sobre las agrupaciones menores,
incluso
las más distantes de
aquéllas, constituyen fenómenos de
tal
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magnitud que han obligado a todos los países a formular, con toda
urgencia, una serie de medidas y de
propósitos -una
política- de
carácter urbanístico
para hacer
frente
al problema del desarrollo tu·
multuoso
y violento de las ciudades y de las áreas sub-urbanas. En
todas partes, incluso en los países de mayor nivel de desarrolló, el
desorden inicial había avanzado mucho cuando pudo aplicarse en
ellos una real política urbanística. Y el fenómeno más grave al que hubo de hacerse frente
fue el
alto
valor de especulación que llegó a alcanzar el suelo que la ciudad
necesitaba para su nueva organización
y para su expansión.
Resultó así que ninguna política urbanística era viable sin adop
tar previamente
un método
para contener y condicionar la libertad
plena
de edificar en cualquier suelo sin plan alguno
y sin infraes
tructura urbanística
( vías principales
y secundarias, locafua.ción de
centros
de utilidad pública, distribución de volúmenes, ordenanzas
de edificación, etc.). Las medidas necesarias para la transformación ordenada
y no
anárqnica del
suelo rústico en suelo urbano donde edificar según un
cierto ordenamiento indispensable
para el
cumplimiento armonioso
de las
necesidades de la comunidad o de la sociedad, constituyen lo
más
importante del
urbanismo, esto es, una política del suelo.
Ahora bien, el suelo, en todos los países· no socialistas en que, en
función del bien común, se mantiene el sistema de propiedad e
ini
ciativa privadas, siempre pertenece con plena legitimidad a algnien,
persona natural
o jurídica. En
.estos países
una política del suelo ha
de partir
del reconocimiento
y del respeta de esta circunstancia. m
pretender saltar esta barrera porque el suelo --cierto suelo- es ne~
cesario a la ciudad, a la comunidad, y el proponer en consecuencia,
para simplificar (?) el problema, socializar el suelo, en un país ads
crito a los principios de
libertad y de autonomía de las perso~s y de
las entidades, jamás constituirá uria política coherente, sino . una
forma de dinamitar el orden social establecido.
En todo país que resueltamente desee no caer en la socialización
estatal,
la política del suelo que ha de preceder
y acompañar a una
política urbanística debe,
por
todos
los medios, salvar el principio de
propiedad, pero pactando con los propietarios del
·suelo el
uso del
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mismo para su transformación, Jo que, sin duda, supone un condicio
namiento de
la. propiedad
obligado por las
necesidades de
la propia
sociedad
y al mejor servicio del bien común.
De
la viabilidad de tales pactos para llegar a un condicionamiento
de la
pro.piedad del
suelo pueden mencionarse multitud de ejemplos
y experiencias.
La base para la aceptación, por parte de los propietarios, de tales
condicionantlentos de su propiedad, con fines de utilización urbanís
tica,
-puede establecerse mediante las
siguientes proposiciones:
l. La libertad por parte del propietario de utilización de su suelo
para cualquier fin debe quedar condicionada en aquellos casos en
que
tal fin
o dedicación suponga lesión para los intereses de
la
comunidad.
Respecto del suelo rústico existen, como repetidamente se ha
dicho, numero.sos ejemplos del condicionamiento de la libertad de su
libre disposición. Por ejemplo: prohibición de ciertos cultivos para
obtener drogas, reglamentación o prohibición de instalar Servicios o
de realizar pruebas de carácter peligroso por el empleo de productos
químicos o explosivos, etc.
En cuanto
al suelo urbano, es decir, el que está incluido en una
zona debidamente .preparada por disponer de infraestrucmra urba
nística, lós propietarios, si se resuelven a construir en sus solares, ha
brán de hacerlo, como es sabido, cumpliendo las condiciones que
imponen las ordenanzas Municipal~; luego, su libertad está con
dicionada.
II. Si los condicionamientos o limitaciones de la libertad de uso
del suelo que aoteceden han recibido ya el consenso general de la
Sociedad
y de todos sns miembros por el indiscutido servido que
con ello se presta al bien común y porque merced a tales condicio
namientos aotes se consolida que se daña el derecho de propiedad,
hay que pensar que, asimismo, puede recibir el mismo consenso el
principio de que la transformación de snelo rústico en zona residen cial urbana o snburbana, aun obedeciendo a imperiosas necesidades
colectivas, públicas o privadas, entraña graves riesgos si tal transfor-
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mación se produce desordenadamente y sin otra directiz que el pro
vecho ocasional e insolidario de álgunos de los ·propietarios o mani
puladores de dicho suelo rústico.
La creación de nuevas zonas urbanas, la implantación de industrias
y las recrificaciones de los núcleos ya existentes solamente pueden
,bordarse tras del
estudio de
planes generales y parciales a cargo de
expertos, con la asistencia y él conSenso de ios representantes de la
sociedad y de acuerdo con directrices -comprensivas de multitud de
factores no solamente técnicios-·que dichos representantes y, natu
ralmente, el Estado, habrían de fijar,
III.
Los planes y
las directrices a que nos referimos deberían
circunscribirse a lo que humanamente -y con prudencia- ·puede se1
previsible y deberían plantearse con la limitación de obtener,. tan
sólo, una estructura
general básica
y un condicionamiento genérico
y
previo de las efectivas y sucesivas actuaciones urbanísticas y cons
truetoras. En esta normativa general, los -trazados que definen la es
tructura básica (vías principales, redes génerales de servicios, zonifica
ción con dedicación preferente y densidades medias, etc.) y las con
diciones para las múltiples e imprevisibles actuaciones urbanísticas
que habrían de escalonarse en el tiempo,
en· el área
programada, de
berían mantenerse con todo rigor, pero, al mismo tiempo, dicha nor
mativa general habría de permitir una amplia gama de soluciones a
Jo largo de las sncesivas y muy
fraccionadas iniciativas
a cargo de
personas o entidades -preferentemente
privadas-que
acudieran a
realizar la tranSformación del suelo en zonas o sectores aptos para
la edificación.
La realización, siquiera parcial, de las obras de transformación
del área general programada, en orden a la estructura general básica
-y solamente ésta- habría de estar a cargo de las entidades públi
cas, Su
financiación podría tener lugar por medio de capitales ob
tenidos por
préstamos públicos
-emisión de
bonos amortizables
para
estas fines
concreros--a
medio
y largo plazo y cuya araortiza
ci6n tendría lugar al venderse
o
al edificarse
los solares que llegaron
a serlo nierced a la inversión p~lica en la dotación de infraestructu
ra general y merced a la inversión privada en la infraestructura del
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área o zona particular. En cada venta sería liquidada la cuota de
participación en
el coste de tales infraestructuras.
N. La propiedad del suelo bruto o rústico no ha de verse for
zada a aceptar la expropiación como solución única ante las necesi
dades de
la. comunidad
en orden a la creación de suelo urbano.
Es
perfectamente viable la incorporación voluntaria de tales propie
tarios a la empresa común de crear la ciudad
y poder llegar a alcan
zar el valrw último y real del suelo, una vez preparadas las super
ficies de nueva edificación
y establecidos los valores en venta del
metro cuadrado de edificación
y los coeficientes de participación o
de repercusión en dicho valor unitario final de cada uno de los va lores aportados: suelo rústico, costos de las estructuras general
básica
y particnlar de carácter urbanístico, costo de la edificación, gastos ge
nerales, intereses de capitales de financiación,.
etc.
V. Es posible y viable, previo un reajuste de la legislación vi
gente, dotar a las asociaciones que se constituyesen entre propieta
rios de suelo, de plena capacidad operativa para acometer por sí
mismos o mediante asociación técnica y económica con constructores
!_a realización de operaciones de creación de estructuras urbanísticas
particulares -incluso muy reducidas- dentro del
área general
pro
gramada. Y no solamente es viable esta intervención directa de los propie
tarios, individualmente o en asociación, en las realizaciones urbanís
ticas, sino que es altamente deseable. El fraccionamiento de las ini
ciativas y la autonomía de éstas producirían como consecuencias:
l.') La flexibilidad y la riqueza de soluciones al adecuarse éstas
a una gama muy variada de necesidades humanas, hacia las
. que
son
~ sensibles las grandes concentraciones de poder financiero que,
aun no proponiéndoselo, tienden en sus realizaciones, por apremios
de. eficiencia técnica . .Y económica, a una esquematización excesiva
mente racionalista y, en consecuencia, a la inhumana masificación.
2.') La participación de muchos, con su particular autonomía,
produce una
riqueza mejor
distribuida que permite alimentar
suce
slvas iniciativas y autonomías. Además, el fraccionamiento y variedad
'
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Fundaci\363n Speiro
LA PROPIEDAD Y LOS PLANES URJJANISTICOS
de las actuaciones urbanísticas produce, al mismo tiempo, y en la
fase de
edificación, análogo fraccionamiento en el espacio
y en el
tiempo, lo que permite la interveución de numerosos arquitectos
y
constructores, Jo cual es también ventajoso desde el punto de vista de
desconcentración económica, pero más aún en cuanto a la expresión
estética y .humanística de la ciudad así realizada.
• • •
Con cuanto se ha dicho estimamos que ha quedado esbozado un
esquema de Jo que puede ser un modo de
plantear el
urbanismo,
especialmente en su dimensión de polltica del suelo, en el ámbito
de un país con vocación de
libertad y de autonomía frente a las ten
dencias de estatificación y masificación. El
mayor obstáculo
que se
alza para que pueda emprenderse esta
vía que señalamos para · el urbanismo radica en el grave rettaso, al
menos en nuestro país, con que se ha reaccionado ante el fenómeno
del crecimiento impetuoso y anárquico de la ciudad en todos los
niveles y en todas sus localizaciones. Este retraso ha dado
lugar a
que
las nuevas necesidades de la sociedad en desarrollo fueran satis
fechas casi de cualquier modo sin planes ni ordenaciones previas
y
sin que quienes actuaron ante tan apremiante demanda de las gentes
calcularan o
entrevieran las
consecuenciás de
este desorden en un
futuro próximo, que es ya el presente.
E1 desorden
que
sefiaJarnos produjo,
entre otras consecuencias, la
de un crecimiento vertiginoso en el valor del suelo rústico ante la
expectativa más o menos próxima de ser alcanzado por el desarrollo
de los cascos urbanos o por la demanda meramente especulativa. Si
durante mucho
tiempo pudo construirse en cualquier terreno sin
infraestructura y ordenamiento cualquier volumen de edificación, no es de
extrañar que entre los propietarios de suelo -tanto los pri
mitivos como los últimos adquirentes- cundiera la
esperan,a bien
justificada de obtener, en sucesivas ventas, ganancias su,periores a
las que podía ofrecer cualquier otra inversión.
Porque
parecía posible
que siempre y cualquiera que fuera el
7.IJ
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GERMAN ALVAREZ DE SOTOMAYOR
precio del terreno, podría aumentarse el volumen de edificación hasra
que
la repercusión del valor de aquél en el valor en venra del metro
cuadrado de la edificación convirtiera a este último eo
· el máximo
valor rolerado -en un mercado en el que, hasta ahora, la demanda
excede en mucho a la oferra.
Actualmente se vislumbra ya el techo de este proceso inflacio
nista del suelo e incluso su rápido descenso y hasta el hundimiento
del falso valor atribuido al suelo rústico.
¿ Es esto un mal? Efectivamente, lo es, si se tienen en cuenta los
grandes capitales -el ahorro de muchos- que han sido invertidos
con esta expectativa, así como las · ilusiones dé antiguos propietarios
qué comienzan a_ frustrarse. Esto ·es un
mal,. sin· duda,
péro mayor
lo es --por sus consecuencias cada véz más ·g_raves-el que sé man
tenga este lamentable error de engtosar las iqversiones especulativas
en el suelo porque ello
haría-. imposible· abrir ~na ·vía al indispensa-
1:iie y urgente proceso de recreación de nuestras ciudades y puéblos
para evitat el colapso de nuestra cultura
y de nuestra capacidad de
... convivencia.
En. definitiva, nuestra proposición es que no debemos aceprar la
i_nexorabilidad de cuanto se anuncia como castastrófico y qúe existe,
efectivamente, una vía para la organización de la ciudad siri. aban
donar nuestra vocación de pueblo libre y unido.
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